全国政协委员朱征夫（全国人大代表朱征夫网友评论）
13.同时，朱指出，根据现行规定，商品房预售项目应在指定的监管银行开立专用账户，购房人支付的预售房款应存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行和房地产企业共同监管。但在实践中，预售资金有时未能按规定进入银行监管账户，或虽进入监管账户，但房企利用提前回笼资金、虚报工程进度等各种方法套取预售资金。
14.朱还担心商品房预售制度会鼓励房企的高杠杆和高风险开发模式。许多企业或个人只需筹集少量资金，然后通过银行贷款、代建方预付款、全额预付款等方式，制造资金充裕的假象，从而不断滚动资金。一旦出现市场风险事件和不良预期，将导致资金链断裂和烂尾项目搁置，不仅会给地方政府带来巨大压力，还会给普通购房者造成极高的风险和严重后果。
15.此外，朱认为，商品房预售制度的顺利运行需要所有政府部门建立完善的预售全过程监管机制，并要求相关部门在各个实施阶段严格执行相应的法规。与现房销售相比，商品房预售对政府的行政能力和部门间协调能力提出了更高的要求，这额外增加了政府的管理成本。同时，在商品房预售中，由于涉及购房人数量多、预售金额大，房地产企业的违约行为不仅会严重损害购房人的合法利益，还会削弱贷款银行的经营能力，导致银行不良资产率上升、市场流动性下降，严重时可能引发系统性金融风险。
16.▲第十四届全国人大代表、昊天律师事务所合伙人会议主席朱付正。
17.取消后有什么优势？
18.让购房者买得放心、用得舒心。
19.朱表示，取消商品房预售制度可以带来很多好处，例如有效保护房屋所有者的合法权益，催生高质量的房地产开发企业和减轻政府监管压力。
20.朱解释说，取消预售制度后，买家不仅需要承担烂尾工程和贷款违约的风险，而且还可以有效满足普通买家的刚性和改善性住房需求，因为买家购买的商品建筑是看得见、摸得着的。
21.对于高质量房地产开发企业的提升，朱付正阐述道，取消预售制将迫使小开发商重组整合，自有资金充裕，这样市场主体将更好，行业集中度和行业标准化将大大提高，烂尾和违约交付等问题将大大减少。资金雄厚、技术过硬的优质房地产开发企业将成为市场竞争的主力军。
22.“在商品房现售制度下，将实现公开、公平、公正的交易，商品房预售制度下的未完成业务几乎不会发生，可以有效减轻地方政府的压力，有助于地方政府相关部门集中精力进行其他服务和监管。”朱对说。
23.此外，朱认为，对于银行来说，抵押品将从期房变为现房，融资杠杆的门槛将提高，抵押品将更加集中和可靠，银行的坏账风险将降低。对于整个金融体系来说，供需两端杠杆率的降低也有利于减少系统性金融风险的发生。
24.红星新闻首席记者张彦良北京报道。
25.编辑张迅编审冯玲玲。
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1.原标题:全国人大代表朱:建议取消商品房预售制度，让购房者买得放心、用得舒心。
2.2024年，全国“两会”召开在即。第十四届全国人民代表大会代表、昊天律师事务所合伙人会议主席朱拟向大会提交关于“取消商品房预售制度”的建议。朱认为，商品房建设已经经历了快速增长期，进入了存量时代。在此背景下，应考虑取消商品房预售制度。
3.代表人物:商品房建设已进入存量时代。
4.建议考虑取消商品房预售。
5.朱付正告诉红星新闻记者，商品房预售制度是指房地产企业和买受人约定，在预售商品房项目竣工后，买受人支付预售款并拥有所购房屋的商品房交易制度。
6.据悉，商品房预售制度较早出现在中国香港。在中国大陆住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍存在资金短缺和商品房供应不足的问题，1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了商品房预售制度的实施方案，这标志着我国商品房预售制度的正式形成。
7.▲资料图
8.在朱看来，商品房预售制度在中国房地产业的历史发展中发挥了积极作用。然而，自预售制度实施近30年以来，其负面效应日益凸显。特别是2021年以来，一些大型房地产企业出现债务问题，一些地方停止了房地产项目。许多部门和地方政府都出台了“保障楼房交付”的措施。朱认为，商品房建设已经经历了快速增长期，进入了存量时代。在此背景下，应考虑取消商品房预售制度。
9.为什么要取消？
10.如果项目出现问题，买方将面临不可预测的重大风险。
11.朱详细阐述了这一建议的理由。
12.在他看来，商品房预售制度的弊端在于购房人单方面承担的巨大风险，预售买卖双方的风险严重不对等。房企在交房前收取全部预付款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁给购房者。一旦项目出现问题，购房者将面临延期交房甚至烂尾、房屋质量问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还可能面临自身贷款违约，影响个人生活。
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